Immobilienbewertung – Immobilienwertermittlung

Zunächst ist grundsätzlich festzustellen, dass unter einer Immobilie ein bebautes bzw. unbebautes Grundstück zu verstehen ist (lat. immobil: unbeweglich).

§ 194 BauGB bestimmt den Verkehrswert oder auch den Marktwert einer Immobilie.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Um diesen Verkehrswert = Marktwert zu ermitteln, muss eine Immobilienbewertung erfolgen.

Immobilienbewertung

Durch eine Vielzahl an Rechtsvorschriften, u. a.

  • Bewertungsgesetz,
  • Immobilienwertermittlungsverordnung,
  • Wertermittlungsrichtlinie,
  • Sachwertrichtlinie,

ist das Verfahren für die Immobilienbewertung geregelt. Ein Immobiliengutachter ist dadurch verpflichtet, bautechnische, juristische und betriebswirtschaftliche Aspekte anzuwenden, um den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.

Gegenstand der Wertermittlung

Um die Wertermittlung durchzuführen, muss das Grundstück (Boden) sowie alle darauf befindlichen wesentlichen Bestandteile (z. B. Gebäude) sowie Zubehör (bewegliche Sachen) ermittelt werden.

Unterlagen zur Wertermittlung eines Hauses oder einer Wohnung zur Eigennutzung oder als Anlageobjekt sind z. B.:

  • Grundbuchauszug
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag
  • Vermietungsverträge
  • Renditebewertung bei Immobilieninvestitionen
  • Zeichnungen, Baupläne, Fotos
  • Versicherungsunterlagen
  • Immobilienfinanzierungsberechnungen
  • Wirtschaftlichkeitsberechnung
  • u. a.

Immobilienbewertung oder Einwertung/Marktpreiseinschätzung

Bei einer Immobilienbewertung ermitteln Sie selbst alle Faktoren gemäß den normierten Wertermittlungsverfahren. Die Markteinschätzung orientiert sich u. U. nur an den vorgenannten gesetzlichen Grundlagen, kann aber auch nur auf ähnlichen Verkaufsfällen basieren. Bei einem Gutachten ist der Sachverständige als Gutachter gezwungen, die gesetzlichen Wertermittlungsverfahren anzuwenden und die Auswahl zu begründen.

Da die Anwendung eines Wertermittlungsverfahrens nicht zwingend ist, ist es sehr schwer, den exakten Wert einer Immobilie zu berechnen, da sehr viele Faktoren, die so überhaupt nicht messbar sind, unberücksichtigt bleiben. Aber durch ein Gutachten zur Immobilienbewertung können die Prozesse des Immobilienmarktes messbar und nachvollziehbar gemacht werden.

Dadurch wird der ermittelte Wert einer Immobilie ein objektiver und nachprüfbarer Wert, der sich aus Angebot und Nachfrage am Markt ergibt. Vordergründig wahrgenommen wird aber vielfach der Preis einer Immobilie, der durch subjektive Wertschätzungen von Käufer und Verkäufer unter Umständen beeinflusst werden kann. In der Praxis bedeutet dies: Der Verkaufspreis einer Immobilie kann vom ermittelten Wert der Immobilie abweichen.

Fazit: Für die Marktsituation heißt dies, dass der durch eine Immobilienbewertung ermittelte Wert einer Immobilie eine Verhandlungsgrundlage sein kann. Unberücksichtigt der Marktsituation und der sich daraus ergebenden Zu- oder Abschläge, stellt der Immobilienwert eine solide Verhandlungsbasis  – ohne Gewähr – dar.

Akteure für eine Immobilienbewertung

  • öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • zertifizierte Sachverständige
  • Sachverständige der Gutachterausschüsse
  • freie Sachverständige

Wertermittlungsverfahren/Immobilienbewertungsmethoden

Normierte Verfahren

In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) rechtlich normiert. In der ImmoWertV sind drei Wert-ermittlungsverfahren definiert:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • das Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Mit diesem Verfahren führt der Vergleich mit anderen tatsächlich getätigten Grundstückskäufen zu den sichersten Ergebnissen. Hierbei besteht die Möglichkeit, auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückzugreifen. Neben dem Vergleich mit gezahlten Kaufpreisen sind auch Vergleiche mit relativierenden Größen, sogenannten Vergleichsfaktoren, möglich.

Ertragswertverfahren

Die Anwendung erfolgt für Grundstücke, deren Preis oder Wert sich am Ertrag oder der Rendite orientiert. Für den Marktteilnehmer muss bei der Preisbildung als wesentliches Merkmal die Möglichkeit zum Erzielen einer Rendite aus dem beim Kauf angelegten Kapital im Vordergrund stehen. Beispiele sind: Mietwohnhäuser (auch mit hohem gewerblichen Mietanteil), häufig auch vermietete Gebäude, die gewerblich genutzt werden (Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren oder Gewerbehöfe).

Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren zur Grundstückswertermittlung steht bei der Preisbildung nicht der Ertrag aus dem Grundstück, sondern die Sache selbst im Vordergrund, nämlich der Wert des Grund und Bodens sowie des Gebäudes. Der Wert der Gebäudesubstanz wird ermittelt und führt zum Sachwert. Beispiele sind: Ein- und Zweifamilienhäuser, insbesondere wegen der vorherrschenden Eigennutzung der Eigentümer. Aber auch bei gewerblichen Produktionsgebäuden oder Industriebauwerken, Werkshallen und Gebäuden mit Sondernutzung, wie Sporthallen, Schulen, Krankenhäuser und Einkaufszentren, wird das Verfahren angewandt.

Bei der Wertermittlung von Wohnungseigentum (auch Teileigentum) werden die drei Wertermittlungsverfahren verwendet. In diesen Fällen muss gewährleistet sein, dass die jeweiligen Einflussfaktoren auch für den Teilmarkt des Wohnungs- und Teileigentums erarbeitet worden sind.

Auch bei der Bewertung sonstiger Gegenstände einer Wertermittlung, wie

  • Rechte jeder Art und Form am Grundstück (z. B. Wohnungsrecht, Nießbrauch u. Ä.),
  • Entschädigungen im Rahmen von Enteignungsverfahren des Staates,
  • Ausgleichsbeträge in städtebaulichen Sanierungsgebieten nach Baugesetzbuch,
  • Entwicklungsbereiche nach Baugesetzbuch,

sind diese normierten Verfahren anzuwenden.

Nicht normierte Verfahren

Die rechtlich nicht normierten Verfahren gründen auf betriebswirtschaftlichen Modellen, die dem Ertragswertverfahren ähnlich sind.
In Deutschland haben in den letzten Jahren folgende Verfahren an Bedeutung gewonnen:

  • das Residualverfahren
  • die Discounted-Cash-Flow-Verfahren

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