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Bedeutung der Immobilienwirtschaft

Die Bedeutung der Immobilienwirtschaft lässt sich über das Anlagevermögen sowie die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten beurteilen (Bruttoanlagevermögen von Immobilien – Abzug von Abschreibungen = Nettoanlagevermögen).

Die Immobilienwirtschaft trägt in erheblichem Maße zur volkswirtschaftlichen Gesamtleistung (gesamtwirtschaftliche Bruttowertschöpfung) bei.

Bereiche der Immobilienwirtschaft

Ausgehend von der Immobilienart kann die Immobilienwirtschaft in die nachfolgenden Bereiche bzw. betrieblichen Funktionen untergliedert werden:

Bereiche

Betriebliche Funktionen

Grundstückswirtschaft

Erschließung und Vermarktung von Grundstücken

Wohnungswirtschaft

Bau, Finanzierung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Wohnimmobilien (öffentlich geförderter Wohnungsbau und frei finanzierter Wohnungsbau)

gewerbliche Immobilienwirtschaft

Bau, Finanzierung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Gewerbeimmobilien

betriebliche Immobilienwirtschaft

Kauf, Anmietung, Bau, Finanzierung, Nutzung, Bewirtschaftung, Verwertung von Betriebsimmobilien

Akteure und ihre Aufgaben in der Immobilienwirtschaft

Betrachtet man die Aufgaben bzw. Funktionen rund um Immobilien, so lassen sich verschiedene Akteure unterscheiden:

Akteur

Funktion

Privater Eigentümer, Eigentümergemeinschaft, kommunaler Eigentümer, institutioneller Eigentümer

Grunderwerb

Stadtplaner, Kommunen, Bauaufsicht, Architekten, Bauingenieure, Haustechniker, Projektsteuerer, Facility-Manager

Planung und Genehmigung

Bauträger, Bauindustrie, Bauhandwerk, Bauproduktehersteller

Erstellung

Vermittlung (Immobilienmakler), Vermietung und Verwaltung, Instandhaltung/Modernisierung, Versorgung/Entsorgung, Reinigung/Sicherung, Facility-Manager

Funktionsbereich Bewirtschaftung

Abrissunternehmen, Baustoff-Recycler, Deponiebetreiber, Entsorgungsunternehmen

Entsorgung

Geschäftsbanken, Hypothekenbanken, Versicherungen, Bausparkassen, Immobilienfonds, öffentliche Hand, Privatpersonen

Finanzierung

Hauptbereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Zu den Hauptbereichen der Immobilienwirtschaft gehört die Bewirtschaftung und Finanzierung von Immobilien. Im Rahmen des Immobilienlebenszyklus gehören dazu Aufgaben der Steuerungsfunktionen bei Planung/Genehmigung und Erstellung/Bau in Immobilienprojekten.

Veränderungen der Wohnungspolitik in der sozialen Marktwirtschaft

Im Rahmen der Novellierung des „Sozialen Wohnungsbaus“ wurde durch die Bundesregierung ab 2002 den Ländern mehr Gestaltungsspielraum eingeräumt. Dabei wurde die Förderung des „Sozialen Wohnungsbaus“ durch den Bund (Miete und Eigentum) festgeschrieben. Schwerpunkte sind die Eigentumsbildung und Altbausanierungsprogramme. Auch das Programm „Soziale Stadt“ wurde ausgebaut; gefördert wurden damit weiterhin investive Maßnahmen in Kombination u. a. mit Bewohneraktivitäten in benachteiligten Stadtquartieren.

Die Wohnungspolitik sah Mitte des ersten Jahrzehnts eine Deregulierung und damit eine stärkere ökonomische Verwertung des Gutes „Wohnen“ sowie eines Rückzugs insbesondere des Bundes aus der Wohnungsbauförderung vor.

Im Zusammenhang mit der Föderalismusreform zog sich der Bund vollständig aus der Förderung des „Sozialen Wohnungsbaus“ zurück und übertrug die Finanzierungsmittel den Ländern. Die Länder konnten nunmehr im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben frei über die Förderinstrumente verfügen. Der soziale Mietwohnungsbau wurde nicht weitergeführt. Ab 2006 wurde die Eigenheimzulage gestrichen.

Zur Umsetzung der klimapolitischen Ziele wurden die bindungslosen Förderprogramme der KfW, die zinssubventionierte zehnjährige Darlehen vergaben, vor allem für Energiesparmaßnahmen, barrierefreien Umbau und für Eigentumsbildung ausgeweitet.

Bis 2008 erfolgte der Verkauf öffentlicher und großer werksgebundener Wohnungsbestände und -unternehmen. Käufer waren überwiegend angelsächsische Private Equity Fonds, die zu einem großen Teil die Wohnungsunternehmen zu Kapitalhandelsunternehmen umbauten. Die Deutsche Annington (Eigentümer: Terra Firma) und die Gagfah (Fortress) wurden so zu den beiden größten Wohnungsunternehmen (nunmehr: Vonovia). Mit der Finanzkrise ging 2008 der Erwerb öffentlicher Wohnungsbestände fast vollständig zurück.

Im Herbst 2010 beschloss der Bund die Streichung nicht-investiver Förderungen in der Städtebauförderung, das Programm „Soziale Stadt“ mit der projektbezogenen Kombination investiver und sozialer Maßnahmen wurde somit nicht weitergeführt.

Entwicklungstendenzen

Die Ziele der Klimaschutzpolitik, die sich insbesondere durch eine Reduzierung des wohnungsbezogenen Energieverbrauchs und einen Umbau der Stromproduktion definieren, werden durch die Anforderungen an Neubaustandards kontinuierlich erhöht. Zunehmend wird auch die klimaschutzgerechte Sanierung des Bestandes gefordert. Hier entstehen Mietsteigerungen, sodass weitere preiswerte Wohnungsbestände verloren gehen.

Die wachsende potenzielle Bedeutung von Bund, Ländern und Kommunen in der Wohnungspolitik zeigt sich in folgenden Sachverhalten:

  • ungleiche räumliche Entwicklung auf den Wohnungsmärkten
  • erkennbare „Entleerung“ von Gebieten (vor allem im Osten und ländlichen Räumen)
  • Versorgungsprobleme für untere und mittlere Einkommensgruppen in Wachstumsregionen
  • wachsender Anteil älterer Menschen, wodurch bestimmte Aufgaben beim Bau/Umbau von Wohnungen verbunden sind (z. B. Barrierefreiheit)
  • die Notwendigkeit, Infrastruktur zu schaffen für wohnungsnahe Unterstützung und Pflege vor dem Hintergrund eines mittel- und langfristig sinkenden Rentenniveaus

Staatliche Immobilienunternehmen

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist Vermögensverwalter und Immobiliendienstleister des Bundes. Mit einem Portfolio an Grundstücken mit einer Gesamtfläche von rund 470 000 Hektar und über 36 000 Wohnungen ist die BImA eine der größten Immobilieneigentümerinnen Deutschlands.

Die Aufgaben der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben erstrecken sich auf:

  • ressortübergreifendes, einheitliches Immobilienmanagement innerhalb der Bundesverwaltung: Übernahme des Eigentums an nahezu allen inländischen Dienstliegenschaften der Bundesressorts (ca. 4600 Immobilien). Die Liegenschaften werden den Ressorts gegen Zahlung ortsüblicher Mieten zur Verfügung gestellt.
  • Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke durch darlehensfinanzierten Neubau, Kauf, Anmietung oder öffentliche/private Partnerschaftsmodelle (ÖPP)
  • Verwaltung und wirtschaftliche Verwertung von Grundstücken, die für Zwecke des Bundes nicht mehr benötigt werden
  • Vermietung und Verpachtung eigener Wohnungen und Grundstücke
  • forstliche Dienstleistungen, einschließlich forstlicher Bewirtschaftung und naturschutzfachlicher Betreuung des Liegenschaftsvermögens des Bundes
  • nachhaltige ökologische Nutzung und Pflege von Wald-, Freiflächen- und sogenannten Problemliegenschaften des Bundes sowie forstliche und naturschutzfachliche Dienstleistungen für Bundeseinrichtungen
  • Wahrnehmung der Grundstücksinteressen der Gaststreitkräfte im Rahmen des NATO-Truppenstatuts, einschließlich der Abgeltung von Restwerten und Schäden
  • treuhänderische Verwertung des Finanzvermögens für Bund und Länder in den neuen Bundesländern
  • Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete
  • Wahrnehmung der forstlichen und landwirtschaftlichen Richtlinienkompetenz in der Wertermittlung für den Bund

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